주택연금에 관한 의문이 있어 지인 중 주택금융공사에서 15년 이상 근무한 분을 사적인 만남 속에서 인터뷰를 진행한 뒤 작성한 글이다. 다만 이분이 실무를 그만둔 지 좀 됐기 때문에 정확한 기준을 찾아야 하기 때문에 다소 miss-매칭된 정보가 있을 수 있으니 참고하시기 바랍니다. 1. (주택연금의 조건) 주택연금은 얼마부터 가입할 수 있는가?- KB시세, 부동산평가원 중 평가되는 목적물이 1,000만원짜리도 가능해 10억원짜리나 된다. 다만 가입은 가능하지만 월 수급액만 다를 뿐이고, 그리고 최근에는 12억원까지 가입할 수 있도록 해제하는 것처럼, 그리고 한 사람이 여러 채가 있어도 주택연금에 가입이 가능한데, 해당 목적물을 여러 채 합산해 12억을 넘지 않으면 그것을 모두 묶어 가입이 가능하다. 2. 주택연금이 가능한 주택은?- 농가도 되고 아파트도 되지만 지금은 오피스텔이 안 된다.3. (주택연금 상속) 부부의 경우 수급권은 어떻게 되나?- 만 55세 이상 부부 중 젊은 사람을 기준으로 가입하고 그 가입한 1명에게 수급액이 매월 지급된다. 부부 중 유고 시 해당 배우자에게 수급권이 이관된다. 다만 이혼을 하게 되면 수급자가 유고 시 해당 배우자에게 부부로서 효력이 없기 때문에 수급액이 없는 사람은 법적으로 받을 권리를 상실한다. 4. 주택금융공사는 수급자에게 지급하는 금액의 재원을 어떻게 조달할 것인가?-주택 금융 공사는 시중 은행과 제휴를 맺고 1차적으로 급여를 지급하고 향후 수급자 유 고시 주택 금융 공사는 가입한 주택을 매각하고 그때 정산되는 현금에서 그동안 지급한 은행에 원리금을 지불하고 나머지 금액을 주택 금융 공사가 갖는 구조다.은행은 대출 형식으로 수급자 월 급여를 지급하고 해당 수급 금액은 이자와 원리금은 거래 기록에서 지속적으로 쌓인 방식에서 복리 적립되는 방식이어서 최종 주택 금융 공사에 목적물의 주택을 매각하면 최종 계산을 받는다고 한다.주택 금융 공사와 제휴를 통한 은행은 장기 대여 형태의 자금 지출이 발생하지만 현재는 수급에 대해서 나가지만 20~30년 후에 수급권자의 사망이 되는 시점이 계속 오면 은행은 복리의 이자 수익이 터무니 없다고 본다.여기에서 은행 즉, 시중 은행의 리딩 뱅크는 해당 비율이 크기 때문에 수익이 막대할 것이라고 생각한다.한국 금융 주에서 매우 중요한 큰 수익이다.5.(주택 연금 수령액/주택 연금 계산)수급 금액은 어떻게 결정되는가?-수급자의 생명 주기와 미래 주택 가격 예측 등 다양한 자료를 바탕으로 월 급여를 책정 후 종신까지 지급 받을 수 있다.단 한번 정한 금액은 변동이 없었고, 해약 시에 그동안 받은 연금으로 발생한 이자 비용을 한꺼번에 갚지 않으면 권리가 상실된다.다만 같은 아파트 단지에 살고 있어도 가입 시점이 다르면 수급액이 바뀔 가능성이 있다.예컨대 A, B라는 사람이 있다.같은 아파트 단지에 사는 사람이 있지만 A부부는 22년도에 주택 연금에 가입했지만 B었다는 부부는 23년도에 주택 연금에 가입했다.주택 금융 공사는 수급자의 생명 주기와 주택 가격의 수요 예측이 시점의 평가 금액이 다르기 때문에 A부부와 B부부의 수급액이 다를 수 있다.6.(주택 연금의 단점/장점)만약 주택 가격이 오르면 손해?-주택 가격이 오르게 되면 물론 수령액의 기초 금액이 변하므로 손해가 될 가능성도 있다.다만 집값이 오르기 전에 가입하고 받은 수급액과 해지하면 발생한 수급액 전액, 그리고 이자 비용을 한꺼번에 갚아야 하고 해당 목적물로서 다시 가입 시에 3~5년 정도 이후에 재가입하는 요건이 있다.다만 지금까지 받은 급여와 이자를 갚은 뒤 기존 주택을 팔고 새 집을 인수하는 가입 요건이 되면 바로 그 신규 주택에서 주택 연금 수급액을 받을 수 있다.추가적으로 주택 연금을 가입할 사람이 가장 많이 증가하는 시점은 주택 가격이 정점이라고 느끼는 사람이 많을 때이다.주택 가격이 최고의 때에 가입해야 수급액이 많이 나오기 때문에 부동산 전문가들은 가끔 주택 연금 가입자 추이를 주택 시장의 불황 호황을 예측하는 지표로 활용한다는. 결론- 집값이 오르게 되면 물론 수급액의 기초금액이 달라지기 때문에 손해가 될 수도 있다. 다만 집값이 오르기 전에 가입해 받은 수급액과 해지하면 발생하는 수급액 전액, 그리고 이자비용을 한꺼번에 돌려줘야 하며 해당 목적물로 재가입 시 3~5년 정도 이후 재가입되는 요건이 있다. 다만 그동안 받은 수급액과 이자를 갚은 뒤 기존 주택을 팔고 새 주택을 매수해 가입 요건이 되면 바로 그 신규 주택으로 주택연금 수급액을 받을 수 있다. 추가적으로 주택연금을 가입하는 사람이 가장 많이 증가하는 시점은 집값이 정점이라고 느끼는 사람이 많을 때라고 한다. 집값이 최고일 때 가입해야 수급액이 많이 나오기 때문에 부동산 전문가들은 간혹 주택연금 가입자 추이를 주택시장 불황 호황을 예측하는 지표로도 활용한다고 한다.결론
